HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA YANG MENJADI KONSESI PENGEBORAN MINYAK SEBAGAI AGUNAN KREDIT

1. HAK TANGGUNGAN
Hak tanggungan sebagai hak jaminan dilahirkan oleh Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang kemudian dirumuskan lebih lanjut dalam Undang-undang tersendiri dengan lahirnya Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Hak tanggungan adalah salah satu jenis dari hak jaminan disamping Hipotik, Gadai, dan Fidusia. Hak jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitor yang memberikan hak utama kepada seorang kreditor tertentu, yaitu pemegang hak jaminan itu untuk didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain apabila debitor cidera janji. Hak tanggungan hanya menggantikan hipotik sepanjang yang menyangkut tanah saja.
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaiman dimaksud pada dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (Pasal 1 ayat 1 UUHT).

2. HAK PAKAI SEBAGAI AGUNAN KREDIT
Menurut UUPA yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan. Sedangkan menurut UUHT yang dapat ditunjuk sebagai obyek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Di dalam praktik perbankan, tanah dengan hak pakai seringkali dijadikan agunan kredit, hal itu didasari bahwa pada kenyataannya hak pakai adalah hak atas tanah yang terdaftar pada daftar umum (pada Kantor Pertanahan) dan dapat dipindahtangankan. Namun mengingat di dalam UUPA, hak pakai tidak disebutkan sebagai hak atas tanah yang dibebani dengan hak tanggungan, bank tidak dapat menguasai tanah hak pakai itu sebagai agunan dengan membebankan hipotik. Cara yang ditempuh oleh bank adalah dengan melakukan pengikatan Fidusia dan atau dengan meminta surat kuasa menjual dari pemiliknya. Pada praktiknya, dibutuhkan agar supaya hak pakai dapat dibebani juga dengan hak tanggungan, akan tetapi hanya hak pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan saja yang dapat dibebani dengan hak tanggungan sedangkan hak pakai atas tanah hak milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah (Pasal 4 ayat 2 dan 3 UUHT).
Hak pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipidahtangankan meliputi hak pakai yang diberikan kepada orang-perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya. Walaupun di dalam Pasal 43 UUPA ditentukan bahwa untuk memindahtangankan hak pakai atas tanah Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang, namun menurut sifatnya hak pakai itu memuat hak untuk memindahtangankan kepada pihak lain. Izin yang diperlukan dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratan apakah penerima hak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak pakai.
Hak pakai dalam UUPA tidak ditunjuk sebagai objek hak tanggungan, karena pada saat itu tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib didaftar dan karenaya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan jaminan utang. Dalam perkembangannya hak pakai pun harus didaftarkan, yaitu hak pakai yang diberikan atas tanah Negara sesuai dengan yang tertuang di dalam UUHT Pasal 4 ayat 2.

3. KONSESI PENGEBORAN MINYAK
Konsesi pengeboran minyak adalah lisensi eksklusif yang diberikan oleh Negara kepada perusahaan minyak untuk mengeksplorasi dan mengembangkan minyak. Perusahaan minyak menerima hak eksklusif untuk mengeksplorasi dan mengebor di wilayah geografis tertentu dan mendapatkan sebuah kontrak kepemilikan hak atas minyak di tempatnya. Dengan demikian, Negara memberi hak kepada semua produksi minyak dalam pertukaran untuk pembayaran bonus, sewa, royalti, dan pajak.
Kandungan minyak di suatu wilayah geografis tertentu yang certified bisa digunakan sebagai pendukung untuk menyatakan bahwa proyek tersebut feasible dalam pengajuan kredit sehingga akan meningkatkan tingkat kepercayaan kreditor kepada debitor.

4. PEMBERIAN KREDIT OLEH BANK DENGAN AGUNAN SKHMT HAK PAKAI ATAS TANAH NEGARA
Pada saat pemberian kredit, pihak bank akan melakukan penilaian atas permohonan kredit tersebut. Penilaian atas subyek dan obyek jaminan bertujuan untuk menimbulkan kepercayaan bagi pihak bank untuk menghindari masalah di kemudian hari atas jaminan tersebut. Dalam dunia perbankan digunakan prinsip-prinsip penilaian kredit 5C, yaitu : Character, Capital, Capacity, Condition of Economic, dan Collateral (Surat Hijau Sebagai Jaminan Hutang : Seminar MAPPI-GAPPI, Surabaya). Pada urutan prinsip tersebut jaminan (Collateral) berada pada urutan terakhir. Berdasarkan UUHT, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKHMT) atau Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dapat melekat pada jaminan yang memiliki sertifikat hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Hal ini menyebabkan bank berusaha memberikan kredit yang jaminannya “aman” tanpa takut digugat pihak ketiga atau kreditor lain yang mengajukan gugatan sebelum debitor melunasi hutang-hutangnya.
Menurut UUHT Pasal 15 ayat 1, SKHMT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT. SKHMT tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan, misalnya kuasa untuk menjual, menyewakan objek hak tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah. SKHMT harus dibuat secara khusus hanya memuat pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan saja, sehingga dengan demikian terpisah dari akta-akta lain.
Berdasarkan Undang-undang Pokok Perbankan (UUP), pemberian kredit harus didasarkan pada keyakinan bank atas kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi hutangnya sesuai perjanjian. Untuk itu bank harus melakukan penilaian dengan seksama terhadap watak, kemampuan, modal prospek usaha debitor, dan agunan.

Dari pengertian tersebut, jaminan kredit dapat berfungsi sebagai :

a. Jaminan yang didasarkan atas keyakinan bank terhadap karakter dan kemampuan nasabah untuk membayar kembali kreditnya, dengan dana yang berasal dari hasil usaha yang dibiayai kredit, tercermin dalam arus kas nasabah (first way out). Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank melakukan analisa dan evaluasi atas watak / karakter, kemampuan, modal, serta prospek debitor.
b. Jaminan yang didasarkan atas likuidasi agunan (second way out) apabila di kemudian hari first way out tidak dapat digunakan sebagai alat pembayaran kembali kredit.

Berdasarkan UUP Pasal 1 ayat 23, agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitor kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan prinsip syariah. Agunan hanya salah satu syarat yang diharuskan dalam pemberian fasilitas kredit selain bank juga juga harus menilai watak, kemampuan, modal, dan prospek usaha debitor.
Berkaitan dengan penilaian untuk kepentingan jaminan, maka sesuai Standar Penilaian Indonesia (SPI) jenis real property yang dinilai adalah tanah dan bangunan dengan sertifikat yang dibebani hak tanggungan.

Tidak semua pihak bank mau menerima SKHMT hak pakai atas tanah Negara sebagai jaminan, karena sewaktu-waktu ijin tersebut dicabut sepihak oleh pejabat yang ditunjuk sebelum masa berakhirnya ijin dengan tanpa ganti rugi apapun, jika :

a. Tanah tersebut dibutuhkan untuk kepentingan pemerintah.
b. Pemegang ijin melanggar ketentuan yang telah ditetapkan.
c. Pemegang ijin menelantarkan atau tidak memanfaatkan tanah tersebut lebih dari dua tahun.
d. Persyaratan yang diajukan untuk mendapatkan ijin ternyata tidak dipertanggungjawabkan.

5. KESIMPULAN
Hak yang dapat ditunjuk sebagai obyek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah Negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
SKHMT wajib dibuat secara khusus dengan akta notaris atau akta PPAT dan tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan. Dalam kaitannya dengan SKHMT, agunan bukan sesuatu yang harus atau mutlak disediakan debitur, namun agunan merupakan benteng terakhir dalam upaya pengembangan kredit apabila terjadi kegagalan pembayaran kredit yang bersumber dari first way out. Oleh karena itu, nilai agunan sangat penting sebagai indikator pembayaran kembali kegagalan pembayaran kredit.

Tidak semua pihak bank mau menerima SKHMT hak pakai atas tanah Negara sebagai jaminan, karena sewaktu-waktu ijin tersebut dicabut sepihak oleh pejabat yang ditunjuk sebelum masa berakhirnya ijin tanpa memberikan ganti rugi apapun.

SKHMT hak pakai atas tanah Negara dapat diajukan sebagai agunan kredit bagi konsesi pengeboran minyak yang diberikan oleh Negara kepada perusahaan minyak untuk mengeksplorasi dan mengembangkan minyak di wilayah geografis tertentu, namun diperlukan analisa terlebih dahulu dari aspek kredit (5C) lainnya bukan hanya sebagai agunan saja. Penilaian penting dilakukan karena tanah yang dijadikan agunan harus memiliki kualifikasi legalitas yang jelas dan hak pakai atas tanah dapat dibebani hak tanggungan. Selain itu, kandungan minyak di suatu wilayah geografis tertentu yang certified bisa digunakan sebagai pendukung untuk menyatakan bahwa proyek tersebut feasible dalam pengajuan kredit sehingga akan meningkatkan tingkat kepercayaan pihak bank kepada debitor.